Donare casa: chi può farlo e quali sono le regole affinché la donazione sia valida

La donazione è un atto di liberalità; ciò significa che chiunque può donare un bene mobile o immobile a un altro soggetto, ma esistono delle regole espressamente previste dal codice civile per rendere la donazione valida.

Seguire queste regole è tanto più importante quando si tratta di beni che sono suscettibili di contestazione e responsabilità in vari campi per l’uso che ne viene fatto.

Questo è il caso di un immobile, il proprietario può donarlo a chiunque o addirittura lasciarlo a un ente o un’istituzione, ad esempio al proprio Comune. Affinché la donazione sia valida, occorre rispettare particolari forme e procedure, previste espressamente dal codice civile.

La donazione di un immobile è a tutti gli effetti un contratto e necessità perciò di alcune formalità da rispettare. Non ci sono immobili che sono esclusi dalla possibilità di donazione: case, appartamenti e terreni, purché già di proprietà del donatore; possono essere regalati a meno che chi effettua il lascito sia minorenne, interdetto, inabilitato o incapace naturale.

Anche le persone giuridiche, società e associazioni, possono donare un immobile, purché sia previsto nello statuto e nell’atto costitutivo.

Le donazioni, sia dirette che indirette, ad esempio nel caso in cui l’immobile è intestato a una persona da quella che lo ha acquistato, possono avere specifiche clausole.

Il contratto di donazione può avere clausole, sospensive; quando il contratto prevede condizioni specifiche e compare la dicitura “La donazione ha effetto solo e esclusivamente se”, o risolutive. In questo caso il contratto prevede una condizione per cui la donazione una volta effettuata può perdere efficacia.

Una terza clausola è quella così detta di onere aggiuntivo, quando la donazione è subordinata al mantenimento di un vincolo; ad esempio l’onere di condividere l’immobile con una persona anziana che già vi abita.

La donazione di un immobile va fatta per iscritto, dinanzi a un notaio e alla presenza di due testimoni che non possono essere coniugi e i parenti dei soggetti che sono coinvolti nell’atto. Il contratto deve indicare la volontà del donante e l’accettazione del beneficiario. Non si può infatti donare qualcosa che una persona non desidera ricevere.

È anche possibile donare un immobile senza notaio: per donazione indiretta o tramite usucapione

Nel primo caso, come esemplificato in precedenza, si tratta di un donante non proprietario del bene, ma che lo acquista in vece di chi lo riceve. L’usucapione è l’acquisizione gratuita della proprietà dell’immobile che segue all’utilizzo costante nel tempo per un minimo stabilito dalla legge.

Il notaio, infatti, si occupa di fare tutte le verifiche del caso, di redigere il contratto di donazione e di trascriverlo. Fare una donazione ha comunque dei costi, oltre quelle notarili che dipendono anche dal valore dell’immobile, vi sono le imposte da pagare a carico del donante.

Le imposte da pagare sono le seguenti:

• Imposta di registro: 200 euro;
• Imposta di bollo: 230 euro;

Imposta ipotecaria, detta anche imposta di trascrizione pari al 2% del valore catastale dell’immobile. Se il beneficiario non ha altri immobili oltre quello donato l’imposta è pari a 200 euro.

Imposta catastale: 1% del valore catastale dell’immobile a meno che il beneficiario non ha altri immobili oltre quello donato l’imposta è pari a 200 euro.

Le imposte di donazione di un’immobile in base al grado di parentela

Imposta di donazione: in base al grado di parentela; essa varia dal 4% per una donazione al coniuge per un immobile con valore superiore a 1 milione di euro. La stessa imposta è dovuta proseguendo il linea familiare retta: figlio, padre, madre, nonno, nipote. Passa poi al 6% per il valore degli immobili eccedente i 100 mila euro per: fratelli e sorelle, parenti fino al IV grado e affini fino al II grado. Per questi ultimi due non vi è una franchigia minima prevista.

Per tutti gli altri casi l’imposta di donazione arriva all’8% senza nessun minimale.

Per Esempio;

1. Un genitore dona al figlio una casa del valore di 1,5 milioni. Paga un’imposta di successione pari al 4% ma solo sull’importo eccedente il milione, ovvero su 500 mila euro.
2. Uno zio dona al nipote una casa del valore di 300 mila euro. Paga un’imposta di successione pari al 6%, non è infatti prevista alcuna senza franchigia perché sono parenti in linea retta.
3. Un fratello dona all’altro una casa del valore di 95.000 euro. Non paga alcuna imposta di successione perché il valore della casa è inferiore a 100 mila euro.

L’atto di donazione si può impugnare per i seguenti casi e in base a diverse tempistiche:

• In qualsiasi momento, in caso di violazione della forma;
• Entro 10 anni dalla successione, in caso di violazione della quota legittima;
• Entro 5 anni, in tutti gli altri casi.
• Se sull’immobile grava un’ipoteca, la banca può pignorarlo a prescindere da chi sia l’attuale proprietario.

È possibile impugnare l’atto quando il beneficiario ha costretto il donante minacciandolo; il donante ha commesso un errore di valutazione, ad esempio la sussistenza di una condizione rivelatesi inesistente. Viceversa, l’atto di donazione può essere impugnato in caso di dolo, ovvero quanto il beneficiario, ha ingannato il donante riuscendo a farsi donare l’immobile.

Per rendere valido l’atto è importante, infine, la capacità di intendere e volere del donate e la validità della forma: in questo caso l’atto deve presentare tutti gli elementi essenziali di validità legale come ad esempio la firma delle controparti.