Comprare casa per investimento è l’affare del momento: le formule che ti aiutano a capire l’offerta giusta

Su base nazionale circa il 17% degli acquisti immobiliari residenziali ha finalità d’investimento; gli obbiettivi sono in primo luogo gli affitti per trarne un reddito mensile e infine la vendita, in attesa che l’immobile si rivaluti e si recuperi una parte del capitale investito.

Anche se i tassi d’interesse dei mutui stanno salendo, investire nel mattone rimane una scelta utile soprattutto in un momento d’incertezza come quello che stiamo vivendo.

Le migliori case da investimento sono naturalmente quelle che possono rivalutarsi nel tempo o successivamente un intervento di riqualificazione. Valutare un’immobile per trarne un profitto nel futuro è impresa non semplice.

Le abitazioni nuove o ristrutturate in vendita con prezzi convenienti sono veramente poche. Ogni tipo di casa ha i suoi tempi di vendita, le case più vendute in Italia sono per il 30% Quadrilocali e Trilocali, per il 20% i Bilocali mentre Monolocali e Pentalocali sono al 10% ciascuno. Da qui è possibile trarre una prima indicazione utile a orientarci a un possibile acquisto; al fine di investimento gli appartamenti di media dimensione fino a 100mq si vendono prima rispetto a dimensioni troppo grandi o troppo piccole.

Valutare un’immobile per trarne profitto: aspettative di rendita e vendita

La rendita immobiliare è normalmente circa sei volte più grande di quella ricavabile dai titoli di Stato decennali, ma con un investimento mirato è possibile ottenere anche rendimenti annui peri al 10%.

Prima di investire in immobili bisogna capire le nostre aspettative di rendimento. Di solito la rendita risulta minore del 10% all’anno; ciò significa che un buon investimento immobiliare dovrebbe ripagarsi in non più di 10 anni. Nel 2021 il sito immobiliare Idealista.it ha rilevato un aumento generale del tasso di rendimento medio che è passato dal 5 al 7%.

Da una recente indagine effettuata dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliari, i tempi medi vendere un immobile vanno dai 3 ai 9 mesi. Fatte queste premesse è importante riuscire a trovare l’occasione che ci permette di acquistare un immobile sottovalutato.

In Italia esistono centinaia di case divenute fuori mercato. Si tratta di solito di abitazioni situate nel sud o nelle isole maggiori, situate in Paesi o borghi caratterizzati da un’economia stagnante o scarso interesse turistico. Le case possono tuttavia essere di buona qualità e venire rivalutate nel futuro a seconda dell’evoluzione del contesto urbano.

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Le case con queste caratteristiche possono costare anche solo 25 mila euro l’una. Un appartamento storico in un piccolo centro sardo o lucano, per esempio, può essere un’eccellente occasione per chi investe in immobili. Oltre i casi eclatanti delle case a 1 euro dei progetti comunali per ripopolare borghi e frazioni esistono altri casi di immobili fuori mercato. È il caso ad esempio del piccolo centro pugliese situato in provincia di Foggia, Casalnuovo Monterotaro.

Qui ci sono diverse case che utili per chi ha intenzione di fare un investimento immobiliare. Una di queste in particolare, costa solo 5 mila euro; rispetto alla sua metratura totale risulta una delle case più economiche di tutta Italia. L’annuncio della casa in vendita spiega che le dimensioni sono più che generose: ben 157 metri quadri totali su tre piani. La casa è provvista di salotto, mansarda, cinque camere da letto, disimpegno, cucina e bagno.

L’obbiettivo e due formule per valutare un investimento immobiliare

L’obiettivo principale per un simile immobile può essere quello di trasformarlo in un attività commerciale, agriturismo, B&B o in alternativa riaffittarlo cercando di ottenere un rendimento netto di almeno il 5% annuo.

L’investimento immobiliare consiste nell’acquistare una casa a un prezzo più basso di quello mediamente praticato sul mercato, di rivenderla con profitto di almeno il 10% o di poterla affittare con un rendimento superiore al 5%. Quest’ultimo è il tasso medio di rendimento di un’abitazione in Italia.

Per calcolare il rendimento immobiliare lordo si utilizza questa formula:

Rendimento Lordo = Affitto Annuo Percepibile / (Costo di Acquisto + Costo Ristrutturazione) x 100

Quindi se compri una casa a 5 mila euro e la ristrutturi con un costo di 35.000 euro e la metti in affitto ricavandone 7.200 euro all’anno il rendimento sarà pari a; 7.200/40.000*100 ovvero il 18%, in questo caso avrai fatto un buon investimento. Tutto dipende dalle eventuali modifiche o migliorie necessarie all’immobile e a un eventuale nuova destinazione d’uso.

Invertendo il ragionamento conoscendo i prezzi medi e massimi a cui si può mettere in affitto la casa si può ricavare il prezzo massimo a cui si può trarre ancora profitto dall’investimento. In questo caso la formula: Valore di Acquisto= Canone Annuo/Rendimento Cercato. Ci mostra anche l’eventuale convenienza dell’affare; infatti in questo esempio con un obbiettivo di rendimento del 5% all’anno l’immobile dovrebbe costare complessivamente: 7.200/0,05 = 144.000 euro.