IMU, l’agevolazione nascosta: scatta il taglio del 50%

Uno sconto del 50% sull’IMU ma solo a determinate condizioni. Ecco i requisiti indispensabili per pagare meno l’imposta.

Il quadro delle esenzioni dall’Imposta municipale propria (meglio nota come IMU) si caratterizza di alcuni passaggi fondamentali che, in alcuni casi, non sono noti nemmeno a coloro che teoricamente potrebbero beneficiarne.

Ad esempio, la Legge di Bilancio 2020 ha introdotto una riduzione dell’IMU pari al 50% (confermata anche successivamente) qualora il fabbricato al quale si riferisce dovesse figurare come inagibile. Una possibilità confermata anche da una sentenza della Corte di Cassazione risalente al mese di gennaio 2021, la n. 1263. Dal momento che non sono subentrate successive modifiche al provvedimento, la possibilità di affrancamento dall’imposta resta valido anche per i contribuenti in fase di versamento. Per l’esattezza, di un parziale affrancamento. La normativa in questione, infatti, prevede un taglio sulla spesa dell’IMU più che un’esenzione vera e propria, a condizione che il fabbricato a cui si riferisce sia, in modo certificato, ritenuto non idoneo alla concessione dell’agibilità. Laddove per “fabbricato”, chiaramente ,si intende una singola unità immobiliare iscritta (o iscrivibile) al catasto, avente una rendita propria.

Un passaggio importante, in quanto è proprio sulla rendita (ossia sul valore attribuito all’immobile) che le imposte vengono calcolate. L’IMU non fa eccezione.

Tuttavia, a determinate condizioni, il pagamento potrebbe subire una contrazione abbastanza marcata da rendere di fatto il pagamento dell’imposta meno esoso del previsto. Il concetto di inagibilità non poggia unicamente sulle condizioni visibili del fabbricato ma sulla definizione offerta dalla medesima normativa che concede il taglio. Nello specifico, si parla di inagibilità qualora il degrado dell’immobile non sia “superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria” ma, unicamente, tramite “interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia”. Anche questa una componente importante dell’agevolazione, in quanto utile a distinguere l’inagibilità da altre caratteristiche eventuali del fabbricato.

IMU tagliata del 50%: differenze tra fabbricati inagibili e collabenti

Come detto, la definizione di inagibilità risulta fondamentale al fine della fruizione dello sconto previsto dalla Legge. Questo perché, rispetto ad altre condizioni possibili, come quelle di un fabbricato collabente, le divergenze emergono da un punto di vista strutturale oltre che catastale. A differenza del collabente, infatti, un immobile inagibile figura registrato al catasto con rendita. Sul tema è intervenuta direttamente la Cassazione che, tramite l’Ordinanza n. 515 del 2020, ha stabilito che per il classamento di un immobile non rileva la presenza dei requisiti necessari all’ottenimento dell’agibilità. La motivazione, infatti, spiega che l’accatastamento fa unicamente fede a ogni unità immobiliare urbana “atta a produrre un reddito proprio”, a prescindere dallo stato di conservazione. La specifica categoria catastale di tali immobili di fatto non esiste. Tenendo conto della suddetta sentenza, la categoria di riferimento resterebbe la A. Contrariamente a quanto avviene per gli immobili collabenti, inquadrati nella F/2 in quanto privi di rendita effettiva.

Tornando al taglio dell’IMU, prevista parimenti per gli immobili consideranti inagibili, la dichiarazione certificante andrà formulata dal Comune ma solo al termine di un iter apposito. Il proprietario del fabbricato dovrà rivolgersi all’ufficio tecnico competente del Comune di appartenenza dell’immobile stesso. I responsabili provvederanno quindi a una perizia volta all’accertamento dell’effettivo stato di inagibilità. In caso di esito positivo, il Comune rilascerà la dichiarazione comprovante. Il contribuente, in alternativa, potrebbe presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, sufficiente a rendere superflua la verifica dell’ufficio comunale competente. Chiaramente, in caso di eventi rilevanti, come un sisma o altre calamità. La dichiarazione di inagibilità andrà conservata in quanto richiedibile nell’ambito di controlli e verifiche varie.

Tempi e requisiti

L’istanza per ottenere il documento potrà essere presentata direttamente agli uffici comunali, oppure tramite PEC o raccomandata. La domanda dovrà essere bollata e comprensiva dei dati obbligatori del proprietario e dell’immobile. Sarà richiesta, inoltre, una copia del documento d’identità del richiedente, del titolo di utilizzo del fabbricato inagibile e una documentazione fotografica dell’edificio. Solitamente, la dichiarazione di inagibilità viene rilasciata entro un tempo di attesa non superiore a 0 giorni. Tuttavia, considerando le procedure di verifica, gli uffici competenti possono riservarsi tempi differenti. Per l’ottenimento della riduzione IMU, l’immobile dovrà risultare non utilizzato e non locato. Inoltre, il taglio non si applica ai fabbricati soggetti a interventi di demolizione o recupero edilizio.