Attenzione ai rapporti di credito-debito in cui non viene pagato il dovuto a distanza di tempo, si rischia il pignoramento.
Il rischio è quello di veder messa all’asta la propria abitazione, per addivenire alla soddisfazione della pretesa creditoria con il ricavato della vendita stessa. Vi sono però alcuni escamotage che permettono al debitore di bloccare la vendita immobiliare. Scopriamo quali sono.Il rischio di non saldare un debito nel corso del tempo può portare il debitore addirittura a perdere un immobile di proprietà.
Questo per un motivo molto semplice: persistere in una situazione di debito potrebbe comportare che prima o poi il creditore adotti le opportune contromisure fino a portarsi via un bene immobile, tramite vendita all’asta mirata a recuperare la somma dovuta e non ancora versata dal debitore.
Sono quelle situazioni in cui l’abitazione del debitore viene utilizzata per una speciale procedura, che la legge prevede per garantire la soddisfazione del creditore sul ricavato. Il debitore consapevole dell’evenienza potrebbe allora domandarsi se vi è una via per impedire che l’immobile sia di fatto ceduto a terzi. Insomma, come fare a bloccare la vendita all’asta della casa di proprietà e risolvere la questione del debito non saldato? Cerchiamo di scoprirlo insieme, nel corso di questo articolo.
Rinegoziazione del mutuo o richiesta di un nuovo finanziamento ad una banca terza
La legge prevede una specifica possibilità per stoppare la vendita all’asta della casa o abitazione principale. In base all’assetto normativo attuale il debitore consumatore può domandare la rinegoziazione del contratto di mutuo secondo specifiche condizioni, oppure un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca diversa da quella creditrice. Quest’ultima operazione servirà chiaramente a saldare il debito pregresso.
In particolare la somma dovrà essere sfruttata per estinguere il mutuo, con assistenza del Fondo di garanzia per la prima casa e con l’ulteriore agevolazione dell’esdebitazione per il debito rimanente.
Ricordiamo che l’istituto di credito può comunque disporre la revoca del mutuo e domandare il pagamento di tutta la somma rimanente, soltanto dopo il mancato versamento di 7 rate. Se questo ammontare non viene saldato, la banca può procedere al pignoramento della casa e scegliere – se conveniente – di venderla all’asta per soddisfare la sua pretesa grazie al ricavato.
Asta deserta al quarto tentativo
Il metodo più ‘rischioso’ per evitare la vendita della casa di proprietà, è quello di attendere che l’asta vada deserta al quarto tentativo. Lo prevede la legge, che infatti indica un tetto massimo ai tentativi di vendita all’asta di un’abitazione. In buona sostanza le cose stanno nei seguenti termini:
- se al terzo tentativo di vendita l’immobile non viene aggiudicato, il giudice indica un quarto tentativo abbassando il prezzo a metà;
- ma se anche in questa ipotesi l’asta va deserta, il giudice potrà chiudere la procedura con il risultato del blocco della vendita della casa, che resterà dunque nella proprietà del debitore.
Ma la procedura può essere chiusa anche prima dal giudice, laddove questi si renda conto che il prezzo di partenza dell’immobile sia diventato così basso da determinare un sacrificio eccessivo per il debitore.
Possibilità del saldo e stralcio: di che si tratta?
E’ un meccanismo molto semplice, che troviamo anche nei rapporti tra Fisco e contribuente. In buona sostanza creditore e debitore pervengono ad un accordo con il quale si stabilisce che la pendenza viene chiusa con il pagamento di una somma di ammontare minore rispetto a quello del debito in gioco. Una sorta di ‘consolazione’ per il creditore che, pur di non tirarla per le lunghe, preferisce accontentarsi del versamento di una frazione del debito complessivo.
L’iniziativa spetta al debitore, il quale potrà provare a stoppare la vendita all’asta della casa facendo un’offerta ad hoc di saldo e stralcio. Attenzione però a questo aspetto: le chance di effettiva applicazione del saldo e stralcio sono tanto maggiori, quanto più basso è il valore di mercato dell’immobile. Pertanto possiamo affermare che se la casa si trova in periferia o in una zona comunque non di prestigio, vi saranno più possibilità di adottare questo escamotage. E questo perché il creditore sarà sicuramente più tentato dall’accettare la proposta. Ma molto dipenderà anche da quanto effettivo interesse avrà il creditore a considerare l’alternativa della vendita all’asta, che segue un iter certamente più articolato e macchinoso.