La nuova direttiva Ue per azzerare le emissioni degli edifici, pubblici e privati, avrebbe un impatto devastante sull’Italia.
Con costi praticamente insostenibili non solo per i privati e le imprese, ma anche per lo Stato. Ma quanto verrebbe a costare la spesa per la riqualificazione green per ogni appartamento? Vediamolo.
Il problema principale consiste in questo: che il patrimonio immobiliare italiano è vecchio e energivoro. E per quel che riguarda il patrimonio residenziale per lo più è in mano a privati che senza corpose agevolazioni fiscali non sarebbero in grado di sostenere i costi per gli interventi necessari a portare gli immobili almeno alla classe energetica D.
Ma cosa bisognerebbe fare per raggiungere gli obiettivi fissati dall’Europa? Praticamente gli stessi lavori previsti dal superbonus 110%, concesso per un miglioramento di almeno due classi, certificato da un attestato di prestazione energetica (Ape) prima e al termine dei lavori di ristrutturazione.
Secondo la direttiva di Bruxelles – almeno dopo le ultime modifiche, ma è facile attendersi che non saranno le ultime – entro il 2030 tutti gli immobili residenziali dovranno passare alla classe energetica E. In Italia in genere in questa categoria rientrano le case costruite tra gli anni Ottanta e Novanta. Il problema è che allo stato attuale delle cose circa il 60% degli edifici italiani rientra tra la classe F e G. Inoltre, come se non bastasse, entro il 2033 la direttiva impone di passare obbligatoriamente alla classe superiore: la D.
Cosa fare per migliorare l’immobile di due classi energetiche
Ci sono diverse cose da fare per migliorare di due classi energetiche l’immobile. In primo luogo ci sono da eseguire gli interventi detti “trainanti, ovvero va fatto il cappotto termico dell’involucro e/o il cambio della centrale termica. All’atto pratico però sostituire solo la centrale non è sufficiente, dunque nella quasi totalità dei casi occorre procedere anche col cambio della centrale termica.
Oltre agli interventi “trainanti” si possono aggiungere quelli detti “trainati” per efficientare maggiormente le prestazioni energetiche dell’immobile. Le operazioni più frequenti di solito sono la sostituzione dei serramenti e l’installazione del fotovoltaico.
Una stima di massima della spesa
Ma quanto costerà la ristrutturazione “green” su scala nazionale? Impossibile fare un calcolo puntuale di una riqualificazione di così vasta portata. Sulla base però dei costi ufficiali del superbonus (che ammontano a 62,5 miliardi di euro alla data del 31 dicembre 2022) si può cercare di fare una stima di massima della spesa.
Stando ai dati Enea hanno chiesto il superbonus 208.622 proprietari di edifici unifamiliari: la spesa totale ammonta a 23,7 miliardi di euro e quella media si attesta a 113.757 euro; 102.725 proprietari di unità funzionalmente indipendenti (spesa totale pari a 10 miliardi di euro e spesa meda di 97.009 euro per edificio). CI sono infine 48.047 condomìni (con questo termine va inteso un edificio con minimo due unità immobiliari con proprietari differenti) per un totale di 28,8 miliardi di spesa totale e una spesa media di 598.813 euro.
Quanti sono gli immobili da ristrutturare: almeno due su tre
Ma quanti sono gli edifici italiani che hanno bisogno di essere ristrutturati per essere in regola con la direttiva europea? Sulla base delle stime di Ance, sono almeno due terzi degli edifici italiani ad aver bisogno di essere riqualificati. In termini assoluti, si tratta di almeno 9 milioni sui 12,2 milioni di edifici presenti nel nostro Paese, costruiti prima che entrassero in vigore (nel 1974) norme più stringenti sui consumi di energia.
Tenendo conto degli immobili esentati (per esempio le case con meno di 50 metri quadrati di superficie), l’Ance stima che siano circa 8 milioni (due terzi degli immobili censiti) gli edifici bisognosi di ristrutturazione.
Una spesa insostenibile
Di questi 12,2 milioni di immobili, 6,3 sono autonomi, due terzi sono 4,2 milioni. Calcolando 105 mila euro per edificio (la media tra le case autonome e funzionalmente indipendenti come definite dalla normativa sul superbonus 110%) e tenendo conto che di questi 4,2 milioni di abitazioni sono circa 311 mila quelle già riqualificate, la spesa teorica ammonterebbe a 105 mila per 3,9 milioni. Risultato: 409,5 miliardi di euro. Con una spesa media per ogni condominio che si aggira sui 600 mila euro.
Una spesa che interesserebbe circa 4 milioni di condomini. Una cifra che moltiplicata per 599 mila euro equivale a un conto di poco inferiore ai 2.400 miliardi di euro. In totale si tratta di oltre 2.800 miliardi di euro. Ai quali inoltre sarebbero da aggiungere i costi per gli edifici non residenziali (pubblici e privati). Calcolando una media di sei abitazioni per condominio, la ristrutturazione verde andrebbe a costare circa 100 mila euro ad appartamento. Ovvero una cifra praticamente insostenibile.